Чи можна оформити права на землю без хабарів і тяганини? (Дзеркало тижня)

Перуанський економіст Ернандо де Сото в книжці «Загадка капіталу», що наробила галасу, ще 2000 року переконливо обґрунтував, що проблеми з формалізацією прав власності, зокрема на землю, суттєво сповільнюють зростання економіки.
Тим часом оформлення прав на землю, необхідну для ведення бізнесу, залишається непростим квестом в Україні. Підприємцям, які не звикли вирішувати земельні питання з допомогою особистих зв’язків і корупційних домовленостей, часто доводиться переживати справжню бюрократичну епопею, а нерідко й судовий розгляд, щоб закріпити свої права на земельну ділянку. Деякі ж представники бізнесу роками займають землю без її юридичного оформлення.
Скарги, пов’язані з оформленням землі, — не рідкість у Раді бізнес-омбудсмена, хоч для них і не відведено окремої категорії в силу різноманітності типології таких скарг і органів, на які їх подають.
Що саме турбує бізнес і як втручання бізнес-омбудсмена впливає на ситуацію, допоможуть зрозуміти кілька кейсів.
Оголосіть, будь ласка, весь список
Нескінченні відмови у видачі дозволу або узгодження, щоразу на дедалі нових підставах, — типовий приклад негативного досвіду взаємодії бізнесу з держорганом, який може довести підприємця до розпачу.
У багатьох сферах подібні ситуації було мінімізовано. Наприклад, у законі про дозвільну систему ще 2010 року було закріплено неприпустимість повторної відмови у видачі дозволу з причин, не озвучених при первинній відмові. Однак земельна сфера цим законом не регулюється, і в ній таке і надалі трапляється.
У цьому на своєму досвіді переконалися власники підприємства, якому було потрібно оформити права оренди на земельну ділянку на березі водойми за межами населених пунктів для розміщення на ній споруд річкового транспорту.
Перший етап оформлення землі — надання обласною державною адміністрацією дозволу на розробку проєкту землевпорядкування. Однак упродовж двох років адміністрація чотири рази відмовляла підприємству в наданні дозволу з різних підстав.
Скарга до Ради бізнес-омбудсмена стала останнім кроком зневіреного керівника підприємства перед тим, як його юристи подали б позов до суду.
Усупереч початковому скептицизму скаржника, справу вдалося вирішити успішно. Рада бізнес-омбудсмена зажадала в облдержадміністрації озвучити вичерпний перелік недоліків поданої скаржником документації, які послужили причиною відмови у видачі дозволу. Скаржник подав новий пакет документів із урахуванням повного списку зауважень чиновників, і незабаром дозвіл було нарешті отримано.
Нічия земля
Прислів’я «святе місце порожнім не буває» цілком можна застосувати й до володіння землею. Насправді цінні земельні ділянки рідко бувають безгоспними. Однак буває так, що визначити хазяїна непросто.
Особливо частими подібні казуси стали на хвилі децентралізації, коли великі масиви земель навколо населених пунктів держава передала у власність об’єднаних територіальних громад.
Не обійшла така доля й приватне підприємство, яке мало намір отримати в оренду кілька гектарів сільськогосподарських земель на північному заході України.
На руках у керівника підприємства був документ, який підтверджував, що земля є державною. Але обласний орган земельних ресурсів цей факт заперечував, стверджуючи, що земля, яка колись належала місцевому колгоспу, насправді комунальна. При цьому не визнавала землі своєю й сільрада.
Раді бізнес-омбудсмена, яка отримала скаргу на те, що різні органи грають із підприємством у «бюрократичний футбол», довелося провести комунікацію з ними усіма. Лише тоді вдалося дійти остаточного висновку, що земля все-таки комунальна, і переконати сільраду, що саме вона компетентна нею розпоряджатися.
Несподіваний аукціон
Хто мав справу з отриманням в оренду сільськогосподарських земель державної або комунальної власності, знає, що процес цей нешвидкий. Нерідко процедура може загальмуватися на тому чи іншому етапі на роки. Законодавство може змінитися посеред процесу оформлення землі, ще сильніше заплутавши ситуацію. А буває, що земля й зовсім змінить за цей час власника.
З фермером, який вирішив узяти в оренду близько півсотні гектарів сільгоспземлі в одній із центральних областей України, сталося все це разом. Процес оформлення землі він розпочав ще 2011 року. 2012-го реалізував перший етап — отримав дозвіл на розробку проєкту землевпорядкування. Наприкінці 2014 року завершив другий — отримав затвердження вже розробленого проєкту землевпорядкування. Однак самого договору оренди з ним так і не уклали: виник спір із приводу належної ставки орендної плати та низки інших нюансів.
Тим часом 2016 року набули чинності законодавчі зміни в підходах до передачі в оренду земель для фермерства. Відтепер було запропоновано продавати право оренди в таких випадках на аукціоні. Закон, однак, містив застереження, що звільняє від аукціону тих, хто вже встиг отримати дозвіл на розробку проєкту землевпорядкування (тобто героя цієї історії в тому числі).
2018 року обласний орган земельних ресурсів видав наказ про укладання договору оренди. Однак, на біду, чиновники визначили у своєму наказі інший розмір орендної плати, ніж той, який скаржник вважав законним і обґрунтованим. Спори продовжилися.
А 2020 року ситуація остаточно заплуталася. У рамках уже згаданого процесу децентралізації земля перейшла в комунальну власність. У голови сільради склалася думка, що він не пов’язаний попередніми домовленостями, і він вирішив виставити право оренди землі на аукціон, проігнорувавши відповідне застереження в законі, «яке бронює» землю за скаржником.
Рада бізнес-омбудсмена, розібравшись у ситуації, рекомендувала сільраді скасувати аукціон і укласти договір оренди зі скаржником. Але рекомендацію було відхилено. Голова сільради заявив, що скаржник фактично незаконно користується недооформленою землею ще з 2011 року, тому він як представник територіальної громади не хоче навіть чути про укладання договору без аукціону. І хоча це твердження не було доведене (раніше фермер виграв кілька судів, спростувавши обвинувачення в незаконному захопленні землі), голова сільради продовжив стояти на своєму.
Що примітно, апелювати, крім суду, було нікуди, адже ніхто більше не має повноважень скасовувати рішення органу місцевого самоврядування. У результаті за правдою фермеру довелося йти до суду, озброївшись, серед іншого, висновком бізнес-омбудсмена, який підтверджує, що в нього справді є право вимагати укладання договору без аукціону.
***
Як бачимо, землю недаремно названо в Конституції України основним національним багатством. Усі сторони земельних відносин — як представники держави й територіальних громад, так і приватні особи, у тому числі бізнес, — добре розуміють її цінність і не шкодують зусиль, щоб отримати вигоду з володіння або користування нею.
Якщо врахувати, що при цьому земельне законодавство в Україні досить заплутане, не дивно, що чимало непорозумінь, зловживань і спорів виникає вже на стадії оформлення землі. А ситуаціям, які виникають опісля, можна присвятити не один окремий матеріал.
Звернення зі скаргою до бізнес-омбудсмена може бути законним способом зрушити ситуацію з місця без звернення до суду у випадку, коли законні підстави для оформлення землі є, але процес необґрунтовано затягується або зривається через неправомірні відмови.
Однак і втручання бізнес-омбудсмена не є панацеєю, особливо коли йдеться про землі комунальної власності. Нерідко шлях підприємців до оформлення землі усе ще пролягає через суди.
Наївно сподіватися, що в земельній сфері в Україні, обгорнутій величезною кількістю різних інтересів і протиріч, найближчим часом буде встановлено ідеальний порядок. Найімовірніше, ця сфера приречена еволюціонувати поступово, у міру зростання загальної правової культури та правосвідомості учасників земельних відносин.
Тим часом є надія, що скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель стане тригером для якісних змін земельного законодавства. Принаймні можуть бути усунуті деякі прогалини в законах, які ведуть до правової невизначеності та провокують спори.
Читайте також публікацію за посиланням.