Залучення інвестицій: досвід Варшави та можливості для Києва

Про транспорт, затори, регуляцію будівництва та турботи столичних підприємців
Записано під час виступу Марчіна Свєнчіцького в рамках Kyiv Investment Forum
Коли я став мером Варшави у 1994 році, мій попередник говорив, що іноземні та вітчизняні інвестори «літають над Варшавою, але бояться тут приземлятися». В першу чергу нам потрібно було змінити атмосферу в місті, щоб міські чиновники та адміністрація «повернулися обличчям» до інвесторів. Адже в той час в апараті міської адміністрації ще було багато людей з попередньої влади, які певною мірою боялися будь-якого приватного капіталу.
Ми приватизували безліч об’єктів, яким необов’язково знаходитися в міській власності. Наприклад, шість міських готелів, невеликі магазини і низку сервісних компаній в місті. Це було життєво важливо для вільного ринку, а не для приватного підприємництва або міських чиновників.
Ефективний інструмент: державно-приватне партнерство
Згодом ми почали заповнювати відповідний простір для будівництва на всіх земельних ділянках, які належали місту. Ми продавали їх на відкритих аукціонах. Однак в деяких випадках, здавалося б, дуже привабливі ділянки виявлялися проблемними. Для них необхідно було отримати всі дозволи: доступ до інфраструктури, каналізації та електромережі. Інвестори боялися купувати таку проблемну ділянку, з якою могла виникнути купа складнощів, і інвестиція могла не відбутися.
Тому розробили особливий інструмент — державно-приватне партнерство. За його допомогою створили компанії, спільні підприємства з інвестором, в яких місто надавало землю, а інвестор повністю забезпечував будівництво. Після завершення будівництва об’єкта інвестор був зобов’язаний викупити акції міста за заздалегідь узгодженою ціною — що означає, що він майже не ризикував, адже не здійснював початковий платіж за землю. По-друге, він залучав місто в якості партнера, зацікавленого в реалізації проєкту, тому що міг отримати гроші за землю тільки після завершення будівництва. Таким чином, за допомогою цієї схеми співпраці, ми побудували кілька бізнес-центрів, торгових центрів і навіть міст через Віслу.
На протилежному від центру міста березі Вісли знаходився старий порт, логістично погано з’єднаний з центральною частиною Варшави. Знайти інвестора для забудови цієї території було важко. Щоб залучити інвестора, запропонували наступне — віддати компанії земельну ділянку в якості компенсації за те, що вона інвестує кошти в будівництво мосту, який з’єднає два береги. Таким чином, місто отримало важливий інфраструктурний об’єкт, а інвестор — права на землю в порту. Будівництво мосту було частково профінансовано компанією, яка отримала цю землю на території порту. Ця угода відбувалася в дуже тісній співпраці бізнесу та міста.
Просування міста на міжнародному рівні
Інший важливий напрямок, який ми розвивали — просування міста. У французьких Каннах щорічно проходить найбільший інвестиційний форум на ринку нерухомості і будівництва в Європі – MIPIM. У Варшави був свій стенд, на якому ми представили кілька проєктів по залученню інвестицій в місто. Маю визнати, що участь у заході виявилося дійсно корисною.
Генплан і регуляція будівництва
Оптимальним рішенням тут є наявність місцевого спеціального плану розвитку для кожного району. Однак не вся Варшава була таким чином розпланована. Закон не забороняв нам будувати в тих районах Варшави, де такого плану не було, але має бути щось на кшталт застосування такої процедури. Таким чином, в спеціальному плані докладно розписано, що можна будувати, якої висоти, з якою функціональністю. Це дуже хороший інструмент — за наявності такого спеціального плану будь-хто може отримати умови будівництва на цій території. Тобто будь-який інвестор може прийти, подивитися, отримати документ, що має обов’язкову юридичну силу і для міста — ми не можемо згодом змінити умови. Якщо інвестор відповідав цим вимогам, він планував свої інвестиції, зважаючи на ці умови.
Історичні об’єкти — під спеціальним захистом
Історичні площі, як наприклад, «Старе місто» і пам’ятники Варшаві повністю знаходяться під контролем міських або воєводських охоронних служб. Без їх згоди нічого будувати або змінювати не можна.
Близько 30% території Варшави так чи інакше знаходяться під захистом, і завдання служби — не просто повністю описати об’єкти, що знаходяться під захистом, а скоріше, визначити, що саме під захистом — чи то будинок, планування вулиць, чи архітектурний стиль — можливо, внутрішня частина будівлі може бути реконструйована, але фасад під захистом — його змінювати не можна.
Транспортне питання
На початку 90-х в Польщі, в тому числі і в Варшаві, стався різкий стрибок кількості автомобілів. Звичайно ж місто не було готове до цього. У нас були затори, можливо, не такі великі, як в Києві, але за час перебування на посаді мера Варшави, це питання було для мене досить болючим. Щоб вирішити транспортну проблему, перш за все, ми відкрили першу лінію метро. Ми також дуже багато інвестували в розвиток зручного громадського транспорту — закупили нові автобуси і трамваї з низькою посадкою.
Водночас дуже важливим був точний графік руху транспорту і частота його курсування. Ми розділили міські автобусні і трамвайні компанії – вони стали самостійними та фінансово незалежними. Місто підписувало з ними договір. Якщо вони не виконували всі умови договору, що стосуються, наприклад, пунктуальності або комфорту, їх за це штрафували. Крім цього, у нас на головних артеріях є окремі смуги для автобусів, таксі, мотоциклів, велосипедів — і це працює. Платне паркування в центрі міста — звичайно, подобається не всім водіям, тому що за це треба платити. Але з іншого боку, це зменшує кількість тих людей, які їдуть в місто на цілий день і просто залишають машину, де їм заманеться.
Що турбує київських підприємців?
Майже половину зі 7500 скарг Рада бізнес-омбудсмена отримала з Києва та Київської області. Більшість звернень підприємців стосується податкових питань, реєстрації податкових документів, податкових перевірок. Є скарги на співробітників правоохоронних органів, на рейдерські захоплення, також деякі звернення стосуються міської адміністрації.
Мене вражає ще одна проблема, яка існує не тільки в Києві, а й в усій Україні. Можна мати окреме право власності на землю і окреме право на будівлю на цій землі. В результаті іноді виникають проблеми і конфлікти: між власником землі, як правило, місцевим органом влади, і власником об’єкта нерухомості. Подібне явище відсутнє в інших правових системах, в яких будівництво і земля об’єднані в єдину власність. І саме з цієї причини не виникає таких протиріч як тут.
Що можна змінити в Києві
Я дуже люблю Київ, це дуже гарне і приємне місто. Що б я змінив… багато чого можна змінити, але, для цього часто необхідно багато коштів, наприклад, громадський транспорт — зробити його більш зручним. Зробити так, щоб в тролейбус, автобус, трамвай було просто приємно зайти. Поки що в Києві це рідкість. І, звичайно, необхідна хороша кільцева дорога, оскільки через місто транзитом проїжджає багато транспорту.
Що стосується сфер, які можна тут розвивати, то я б інвестував в IT та інноваційні галузі. Вони не вимагають великих інвестицій, їм потрібен хороший інтелектуальний потенціал. А в Україні, і особливо в Києві є багато людей прекрасно підготовлених до роботи в міжнародних компаніях: для розробки програм, аутсорсингу, тощо. Думаю, що місту слід приділяти більше уваги цьому напрямку.
Не менш важливим є управління містом. Як бізнес-омбудсмен я отримую скарги, коли, наприклад, для доступу до міської каналізаційної системи потрібен дозвіл, який необхідно поновлювати щорічно. Це просто безглуздо, тому що кожного разу таке продовження дозволу є джерелом корупції, джерелом проблем. Такий дозвіл потрібно видавати на постійній основі, безстроково, але, звичайно, на певних умовах. Те ж саме стосується продовження терміну оренди, лізингу різних міських територій, інших дозволів. Таким чином, я б сказав, що потрібно провести свого роду аудит міських процедур, щоб спростити їх та ліквідувати усі можливі корупційні складові.
Оригінал публікації доступний за посиланням.